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摘要：針對高校既有建筑使用、管理以及維修工作中的具體問題，結(jié)合自身的高校管理工作經(jīng)驗(yàn)，論述了建筑物生命周期內(nèi)管理維護(hù)工作的重要性，并提出了一些具體的措施。
關(guān)鍵詞：高校建筑；生命周期；維護(hù)管理
中圖分類號：TU71文獻(xiàn)標(biāo)志碼：C文章編號：1673-7237(2009)03-0075-04
0 引言
近年來，我國高等教育事業(yè)飛速發(fā)展，新校區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)、老校區(qū)的維修和改造，使高校基本建設(shè)規(guī)模和投資力度不斷加大，各高校每年的基建投資額都是成千上萬甚至上億元。面對如此巨大的投資，如何才能做好建筑物維護(hù)管理，確保工程質(zhì)量，延長建筑物生命周期，是科學(xué)發(fā)展觀的要求，也是節(jié)能減排的重要內(nèi)容，也是擺在高校物業(yè)管理人員面前的一大重要課題。
高校建筑是高等院校開辦教育必備的重要基本設(shè)施，是高校為培養(yǎng)人才應(yīng)具備的基本物質(zhì)條件。高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。要提高建筑物的完好率，確保使用安全，就必須及時(shí)地對這些建筑物進(jìn)行維護(hù)管理，而且只有從高校的校情出發(fā)，按照高校后勤社會化的發(fā)展規(guī)律，才能經(jīng)濟(jì)有效地調(diào)用有限的資源，搞好校園、校舍建筑設(shè)施的維護(hù)、修繕和管理工作，服務(wù)好高校的教育工作。
1 高校建筑物維護(hù)管理的特點(diǎn)
1.1建筑物維護(hù)管理具有育人功能特點(diǎn)
高校維修工程實(shí)際上參與了校園文化氛圍的建設(shè)。建筑是凝固的藝術(shù)，一座好的建筑無論從使用功能、外觀、環(huán)境布局等都可以影響周圍或使用建筑的人，所以校園與校舍建筑能夠?qū)嶋H參與了教育活動，而維修則使校園、校舍的教育活動長期化，這是維修工作的育人功能。高等學(xué)校不同歷史時(shí)期的建筑都體現(xiàn)著一個(gè)高校特定時(shí)期辦學(xué)特點(diǎn)、辦學(xué)水平和理念。尤其我國的高校校園建筑是由教學(xué)、生活等不同功能建筑相互之間有機(jī)結(jié)合組成的一個(gè)特定環(huán)境，形成了特定的校園氛圍，置身其間時(shí)容易受到和諧、靜謐的美。
國內(nèi)一些知名高校建校歷史都超過了50年以上，這些高校的大多數(shù)建筑歷史悠久，有些建筑具有重要的歷史紀(jì)念意義，具有重要的保留價(jià)值，有些建筑盡管到了服役期，但經(jīng)過維修后完全可以使用，校園建筑是學(xué)校發(fā)展最明顯的見證，是學(xué)校里最直接的體現(xiàn)，保留高校典型建筑，使得高校校園文化氛圍更加深厚，他更多地讓人領(lǐng)略古樸、久遠(yuǎn)和深奧的美，引人進(jìn)入學(xué)校發(fā)展的追思與遐想。這就要求在校園建筑物的維修工作中能“修舊如舊”，以保證校園經(jīng)過多年的變遷之后，仍能保持獨(dú)特的風(fēng)格，這是維修維護(hù)工作具有的審美功能。
1.2建筑物維護(hù)管理具有特定時(shí)間性
高校維修工程時(shí)間安排與教學(xué)有著密切的關(guān)聯(lián)。由于保障教學(xué)的要求，高校維修工作中的施工階段多數(shù)安排在暑假期間進(jìn)行。這就給后勤管理帶來了很高的要求，后勤管理部門要在假期到來之前，做好嚴(yán)格的假期維修工作計(jì)劃，合理劃分維修級別。時(shí)間計(jì)劃性強(qiáng)是高校建筑物維護(hù)的特殊特征。
1.3建筑物維護(hù)技術(shù)要求高
隨著高校后勤社會化改革的深入，高校建筑維護(hù)招標(biāo)體系日益完善。考慮經(jīng)費(fèi)問題，多數(shù)采用最低價(jià)中標(biāo)原則，所以進(jìn)入高校的各種施工隊(duì)伍越來越多。在不同的施工隊(duì)伍之間，存在著施工組織能力和工人技術(shù)素質(zhì)等方面的較大差異，導(dǎo)致工程施工的情況也就迥然不同。
校園建筑是學(xué)生聚集場所，國家規(guī)范對教室等抗震標(biāo)準(zhǔn)有明確的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。常見的房屋結(jié)構(gòu)有磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等，各種結(jié)構(gòu)有其自身的特點(diǎn)。各種結(jié)構(gòu)的房屋其耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是不同的，所以其維修應(yīng)視不同結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)，分別量體裁衣，嚴(yán)格維修設(shè)計(jì)及計(jì)劃，嚴(yán)格要求維修質(zhì)量。
高校建筑物維修維護(hù)由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，因此，技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。由于房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，施工針對性和獨(dú)特性強(qiáng)。施工中要求吃透要維修部位的原結(jié)構(gòu)，力求采用目前的新技術(shù)，嚴(yán)格施工程序。
1.4建筑物維護(hù)對延長建筑物使用壽命效果顯著
建筑物維護(hù)是房屋建成后維持其使用功能和物質(zhì)價(jià)值的必要管理手段，他貫穿于房屋建造，使用直至報(bào)廢的物質(zhì)運(yùn)動全過程。圖1為不同維修周期建筑物質(zhì)量與時(shí)間的關(guān)系，其中可以看出建筑物的維護(hù)頻次對建筑質(zhì)量的影響關(guān)系。圖2反映了建筑物維護(hù)對延長建筑物使用壽命的關(guān)系。
圖2中AS直線表示房屋初建成時(shí)的狀態(tài)，若不及時(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，建筑物自然損壞的時(shí)間進(jìn)程將如AT曲線，到T年時(shí)全部損壞。若在T年時(shí)進(jìn)行維修，建筑物損壞率將恢復(fù)至，隨著建筑物繼續(xù)使用，損壞程度增加后再進(jìn)行維護(hù)，隨著年限的增加將建筑物使用功能改善，實(shí)現(xiàn)了建筑物生命周期延長[1]，可見對建筑物定期定時(shí)的保養(yǎng)與維修不但可以保證建筑物的使用功能，而且使建筑物使用壽命延長。
2 高校建筑物維護(hù)管理內(nèi)容
2.1建筑物的查勘鑒定工作
為了掌握建筑物的使用和完損狀況，盡可能地提高建筑物的使用價(jià)值并合理延長建筑物的使用壽命，物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)建筑物的用途和完好情況進(jìn)行管理，做好建筑物的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管建筑物完損程度的一項(xiàng)經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護(hù)和修理建筑物提供依據(jù)。傳統(tǒng)的查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等，實(shí)際結(jié)合工程特點(diǎn)，地域特點(diǎn)，還應(yīng)該增加相應(yīng)的鑒定勘察內(nèi)容，如結(jié)構(gòu)類型、屋面防水類型；地震區(qū)和非地震區(qū)，現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)房屋和非現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)房屋；濕陷性黃土地區(qū)的高校建筑物查勘鑒定工作更應(yīng)采取以季節(jié)性為周期，同時(shí)應(yīng)將及時(shí)查勘結(jié)果進(jìn)行分類歸檔管理。
2.2建筑物維護(hù)的計(jì)劃性管理
維修計(jì)劃管理是物業(yè)管理公司計(jì)劃管理的重要內(nèi)容，他是指為做好建筑物維修工作而進(jìn)行的計(jì)劃管理，是整個(gè)維護(hù)計(jì)劃管理的重要組成部分。維修計(jì)劃管理的內(nèi)容一般包括維修計(jì)劃的編制、檢查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡是維護(hù)計(jì)劃管理的基本工作方法。
資金計(jì)劃是建筑物維修計(jì)劃的主要內(nèi)容之一，就是要根據(jù)學(xué)校財(cái)力物力，對需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行周密的調(diào)查，并按資金需求和輕重緩急劃分為零星工程、搶修工程和專項(xiàng)工程，明確年度維修工作或者是某一建筑物的維修任務(wù)目標(biāo)，強(qiáng)化維護(hù)工作計(jì)劃與決策的嚴(yán)肅性，減少維修工作中的盲目性。維修計(jì)劃的確定，應(yīng)既有超前性又有實(shí)現(xiàn)的可能性，還必須能滿足學(xué)校實(shí)際發(fā)展的需要。
2.3建筑物維修施工管理
維修施工管理是整個(gè)維修管理工作的中心環(huán)節(jié)。首先，要維修施工管理要健全職能機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理隊(duì)伍的建設(shè)，這是提高維修管理質(zhì)量，包括施工管理中質(zhì)量控制與進(jìn)度控制水平的根本途徑；其次，要加強(qiáng)對施工隊(duì)伍甄選。施工隊(duì)伍的質(zhì)量、信譽(yù)直接影響著維修工程的質(zhì)量，要認(rèn)真調(diào)查施工隊(duì)伍的營業(yè)執(zhí)照、注冊資金、企業(yè)等級、技術(shù)力量配置情況，挑選合適的施工單位與之簽訂工程合同，并在合同中明確規(guī)定施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工期以及違約責(zé)任，以保護(hù)雙方的合法權(quán)益；第三，加強(qiáng)維修施工的全過程管理。施工質(zhì)量控制涉及維修管理的方方面面，應(yīng)以全面質(zhì)量管理的思路來對待，抓好施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)對施工質(zhì)量是至關(guān)重要的。施工階段必須按照設(shè)計(jì)要求、合同條款、施工規(guī)范及上級文件進(jìn)行，確保工程的順利進(jìn)行。
在施工過程中，基建及物業(yè)管理部門應(yīng)會同設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等建立健全的事前、事中、事后控制網(wǎng)絡(luò)，做好以下工作：建立完善的質(zhì)量控制組織；組織相關(guān)管理活動；確定工程質(zhì)量控制中的主要因素；指導(dǎo)、協(xié)助實(shí)施單位完善工序質(zhì)量控制，把相關(guān)影響工序質(zhì)量的因素都納入管理范圍，使項(xiàng)目質(zhì)量管理工作落到實(shí)處，督促施工單位認(rèn)真執(zhí)行工藝標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，重點(diǎn)環(huán)節(jié)和細(xì)部節(jié)點(diǎn)要積極推行“樣板制”；審查質(zhì)量事故報(bào)告，定期召開監(jiān)理例會；做好設(shè)計(jì)變更和圖紙修改的決策和協(xié)調(diào)工作。工程施工決定設(shè)計(jì)維護(hù)意圖能否體現(xiàn)，它直接關(guān)系到工程的安全可靠、使用功能的保證，以及外表觀能否體現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)的藝術(shù)水平，對工程質(zhì)量起決定性作用[2]。
2.4健全建筑物維護(hù)資料管理
高校建筑主要是指房屋，按其功用可以分為教學(xué)用房、住宅用房、辦公用房和輔助用房。
為了加強(qiáng)建筑物的維護(hù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，確保住、用安全，建立健全建筑物施工技術(shù)檔案資料管理制度，掌握建筑物完、損狀況是十分必要的。維護(hù)資料是指歸檔保存的圖紙、圖表、文字材料、計(jì)算材料、照片、影片、錄音、錄像等各種文件材料的總和，具有真實(shí)的歷史記錄性。如果圍繞著一棟房屋的每一次維修所形成的全部房屋維護(hù)檔案資料都?xì)w檔，反映出了維護(hù)管理工作的完整過程，就可以說該建筑物維護(hù)管理資料具有連續(xù)性和成套性[3]。建筑物維護(hù)工程技術(shù)資料是工程項(xiàng)目在實(shí)施全過程的真實(shí)記錄，對今后的使用、維修、翻建等具有指導(dǎo)作用，因此，加強(qiáng)建筑物維護(hù)資料管理，具有長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)意義和現(xiàn)實(shí)意義。
3高校建筑物維護(hù)管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題
3.1加強(qiáng)基建部門與物業(yè)管理部門的融合性，分清責(zé)權(quán)利
建筑物維護(hù)管理是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，維護(hù)工作貫穿了建筑物使用的全過程，是物業(yè)管理工作中最重要的環(huán)節(jié)之一，從筆者多年從事后勤管理工作的經(jīng)驗(yàn)來看，及時(shí)做好建筑物維護(hù)工作不僅可以有效地節(jié)約開支，還是樹立后勤服務(wù)工作新形象、贏得師生員工信任的基礎(chǔ)。高校建筑物前期建設(shè)階段是由基建部門負(fù)責(zé)，而后期維護(hù)管理工作則多數(shù)由后勤部門承擔(dān)，為此，后勤物業(yè)管理部門應(yīng)加強(qiáng)與基建部門的融合性，分清責(zé)權(quán)利，克服推諉扯皮，提高工作效率。如在前期設(shè)計(jì)中基建部門應(yīng)與后勤部門多溝通，后勤部門可憑借多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出便于后期維護(hù)管理的措施建議。施工階段建設(shè)后勤部門應(yīng)派代表參與，及時(shí)了解施工過程便于后期維護(hù)。
3.2克服“重建輕修”的觀念偏向
建筑物建成后，有形、無形損耗無時(shí)不在發(fā)生。建筑物的建設(shè)周期，一般少則半年多則5年；而建筑物的整個(gè)使用周期，一般少則幾十年，多則百年以上。據(jù)資料介紹，建筑物在整個(gè)使用期中的維修費(fèi)用約為其初始造價(jià)的1倍左右。可是由于存在“重建輕修”的思想偏向，建筑物的維護(hù)管理工作常常得不到足夠的重視，片面地認(rèn)為修修補(bǔ)補(bǔ)無關(guān)大局。建筑物維修所需的人、財(cái)、物因此長期得不到應(yīng)有的保證。在建筑物維護(hù)管理上，要注意3年1次的建筑物完損檢查與維護(hù)計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合；要注意1年1次的查驗(yàn)工作要深入細(xì)致；要樹立和加強(qiáng)建筑物維護(hù)管理的重要性。
3.3要注重建筑物維護(hù)管理工作的經(jīng)濟(jì)適用性
在建筑物維護(hù)管理工作中，要按照“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的4個(gè)方面實(shí)施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固，保證師生員工的住用安全；經(jīng)濟(jì)，就是加強(qiáng)成本管理、資金管理和維修定額管理，把錢花在“刀刃上”，合理安排開支，節(jié)約和合理使用人力、物力、財(cái)力，做到少花錢、多修房；合理，就是維修計(jì)劃和方案制訂要合理，按照有關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修，不擴(kuò)大維修范圍；實(shí)用，就是從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進(jìn)行維修，以適應(yīng)師生員工在使用功能與質(zhì)量上的要求。通過維護(hù)，達(dá)到“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”。對不同類型、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)和不同維修方案。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養(yǎng)護(hù)，保持現(xiàn)狀和使用功能；對于舊房屋，需要根據(jù)房屋的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、使用材料、質(zhì)量現(xiàn)狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮，采取不同的維修改造方案，始終做到“服務(wù)至上”。
3.4培養(yǎng)一支具有專業(yè)管理水平的維護(hù)隊(duì)伍
由于種種歷史原因，后勤管理人員的素質(zhì)和技術(shù)水平無法適應(yīng)日益復(fù)雜的高校后勤維修工作，為使維修管理科學(xué)化、規(guī)范化，就必須對現(xiàn)有管理人員進(jìn)行各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以提高他們的專業(yè)技能為核心，全面改觀管理隊(duì)伍現(xiàn)狀。
3.5建立和開發(fā)建筑物維護(hù)管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)維修信息化、科學(xué)化
目前，隨著高校后勤社會化不斷深入，參與高校后勤維修工程的企業(yè)越來越多，傳統(tǒng)的人工管理方式不能給學(xué)校其他部門及時(shí)報(bào)送所需要的數(shù)據(jù)，與維修工程相關(guān)的工程數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等在管理和維護(hù)上面臨著越來越多的困難。如果利用數(shù)據(jù)庫技術(shù)，結(jié)合實(shí)際工作的需要，設(shè)計(jì)開發(fā)出維修工程管理信息系統(tǒng)，則能使高校建筑物維護(hù)管理工作效率有顯著提高。
高校建筑物維管理信息系統(tǒng)可設(shè)置的主要內(nèi)容為：①分類信息。根據(jù)維修項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)來源和數(shù)額的大小不同分為專項(xiàng)、搶修、小修等，如大于5萬元的維修工程申報(bào)為專項(xiàng)工程，通過學(xué)校舉行招標(biāo)；②合同信息。施工單位、施工單位負(fù)責(zé)人、合同金額、合同簽字人等；③付款信息。每一次付款金額、時(shí)間，決算金額，保修金支付金額、時(shí)間等；④審計(jì)信息。預(yù)算金額、施工單位送審金額、審定金額、水電費(fèi)等；⑤施工信息。項(xiàng)目名稱、工程所在校區(qū)部位、施工負(fù)責(zé)人、開竣工日期等；⑥其他信息。項(xiàng)目批件、批件審批人等[4]。
4 結(jié)語
節(jié)能減排是合理利用資源、保護(hù)環(huán)境實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，建筑節(jié)能、科學(xué)管理、資源優(yōu)化、以人為本是當(dāng)前建筑業(yè)發(fā)展的主流方向。而高效、優(yōu)質(zhì)的后期服務(wù)管理則是對建筑進(jìn)步成果的鞏固和延伸。我國是一個(gè)人口和建筑業(yè)大國，建筑業(yè)對于資源的消耗和環(huán)境的影響巨大，近30年來建造的房屋部分已經(jīng)進(jìn)入維修高峰期，而我國對于既有房屋的維護(hù)管理的研究尚處于起步階段，高校后勤管理者應(yīng)當(dāng)成為房屋維護(hù)管理的研究者和踐行者，這不僅對于提高高校后勤管理水平，保證高校建筑歷史的延續(xù)，而且對于探尋和推動我國既有房屋維護(hù)管理研究具有重要意義。
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